Zakup mieszkania na kredyt: jakie dokumenty mogą zatrzymać wniosek w banku?

Zbieranie dokumentów najlepiej zacząć dopiero wtedy, gdy znasz cenę mieszkania, wysokość własnych środków i orientacyjną kwotę finansowania.

Jeśli lokal kosztuje 600 tys. zł, a dysponujesz wkładem własnym w wysokości 120 tys. zł, potrzebujesz około 480 tys. zł kredytu. Wcześniej warto sprawdzić kalkulator kredytu hipotecznego i policzyć ratę dla kilku okresów spłaty oraz poziomów oprocentowania.

Dopiero wtedy można przejść do właściwej procedury. Bank będzie chciał potwierdzić zarówno możliwość spłaty takiego zobowiązania, jak i wartość oraz stan prawny kupowanej nieruchomości.

Największe różnice dotyczą sposobu uzyskiwania dochodu.

Przy umowie o pracę bank może wymagać zaświadczenia o zarobkach wystawionego na swoim formularzu, wyciągów z rachunku z ostatnich 3–6 miesięcy, PIT-37 za ostatni rok, a przy niedawnej zmianie pracodawcy również świadectw pracy.

Przedsiębiorca musi przygotować szerszą dokumentację. W przypadku działalności gospodarczej mogą być potrzebne m.in. KPiR za bieżący i poprzedni rok, PIT-36 oraz zaświadczenia o niezaleganiu wobec ZUS i urzędu skarbowego.

Przy umowach cywilnoprawnych bank może z kolei analizować umowy i rachunki nawet z ostatnich 12 miesięcy, roczny PIT oraz wpływy na konto.

W praktyce oznacza to, że sama deklaracja „zarabiam 8 tys. zł miesięcznie” nie wystarcza. Bank musi zobaczyć, skąd pochodzą te pieniądze, od jak dawna wpływają i czy może uznać je za dochód wystarczająco stabilny do obsługi wieloletniego kredytu.

Po stronie nieruchomości procedura wygląda inaczej przy rynku pierwotnym i wtórnym.

Przy zakupie od dewelopera bank może wymagać przede wszystkim:

• umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej,
• prospektu informacyjnego,
• ostatecznego pozwolenia na budowę,
• odpisu z księgi wieczystej gruntu.

Taki zestaw dokumentów wskazuje również aktualny poradnik RynekPierwotny.pl dotyczący kredytów hipotecznych.

Ich znaczenie nie jest wyłącznie formalne. Bank musi wiedzieć, jaka nieruchomość powstaje, kto realizuje inwestycję, jaki jest stan prawny gruntu oraz na jakim etapie i w jakich terminach mają być przekazywane środki.

Przy mieszkaniu w budowie szczególnie ważne są terminy.

Bank nie wypłaca pieniędzy tylko dlatego, że klient otrzymał pozytywną decyzję kredytową. Najpierw muszą zostać spełnione warunki wskazane w decyzji i umowie, a następnie dochodzi do uruchomienia środków. Przy inwestycjach deweloperskich finansowanie może być wypłacane w transzach zgodnie z postępem prac.

Dlatego harmonogram płatności wobec dewelopera trzeba zestawić z harmonogramem banku. Zbyt krótki termin może wymagać późniejszego aneksowania umowy albo dodatkowych uzgodnień ze sprzedającym.

Przed podpisaniem dokumentów warto więc sprawdzić nie tylko cenę i termin odbioru mieszkania, ale również daty poszczególnych płatności oraz termin, do którego musi zostać uruchomiony kredyt.

Deklaracja, że masz wymagane oszczędności, może nie wystarczyć. Bank może poprosić o wyciąg z rachunku potwierdzający posiadanie pieniędzy albo dowód przelewu zadatku lub zaliczki, jeśli część wkładu została już przekazana sprzedającemu.

Ma to znaczenie również przy ustalaniu ostatecznej struktury finansowania.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 600 tys. zł, a 120 tys. zł ma pochodzić z własnych środków, bank musi potwierdzić, że wkład rzeczywiście zostanie wniesiony. Dopiero pozostała część ceny może zostać pokryta kredytem zgodnie z przyjętymi warunkami.

Cena wpisana w umowie nie jest dla banku automatycznie wartością zabezpieczenia.

Nieruchomość podlega wycenie. Operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę służy właśnie do potwierdzenia wartości majątku, na którym ma zostać ustanowiona hipoteka.

Załóżmy, że strony ustaliły cenę mieszkania na 700 tys. zł, ale wartość zaakceptowana przez bank okaże się niższa. W takiej sytuacji może zmienić się relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, a kupujący może potrzebować większego udziału własnych środków.

Dlatego nie warto przeznaczać wszystkich oszczędności na minimalny wkład własny bez pozostawienia jakiejkolwiek rezerwy.

Jeszcze przed złożeniem wniosku warto samodzielnie zajrzeć do księgi wieczystej.

Szczególnie istotne są trzy działy:

• dział II – pokazuje właściciela,
• dział III – zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia,
• dział IV – dotyczy hipotek.

Istniejąca hipoteka nie przekreśla transakcji. Jeśli sprzedający sam kupował lokal na kredyt, część ceny może zostać przeznaczona na spłatę jego zobowiązania, a hipoteka następnie wykreślona. W takim przypadku potrzebne są jednak dodatkowe dokumenty banku sprzedającego i prawidłowe określenie sposobu zapłaty.

Dlatego stan prawny nieruchomości najlepiej sprawdzić przed wpłatą większego zadatku, a nie dopiero wtedy, gdy dokumentami zajmie się bank.

Najprostsze opóźnienia wynikają z rzeczy, które można wychwycić wcześniej: nieaktualnego zaświadczenia, zbyt krótkiej historii rachunku albo braku załącznika dotyczącego nieruchomości.

Problemem może być też zmiana pracy tuż przed złożeniem wniosku, nieregularny dochód wymagający dodatkowego udokumentowania albo rozbieżność między ceną transakcji a wyceną bankową.

Przy rynku pierwotnym dochodzi jeszcze komplet dokumentacji inwestycji oraz zgodność terminów wynikających z umowy deweloperskiej z procedurą wypłaty kredytu.

Dlatego przed złożeniem wniosku warto odpowiedzieć sobie na cztery pytania: czy mam komplet dokumentów dochodowych, czy wkład własny jest udokumentowany, czy bank zaakceptuje nieruchomość i czy terminy umowy pozostawiają wystarczająco dużo czasu na finansowanie?

Kredyt hipoteczny wymaga połączenia dwóch procedur. Pierwsza dotyczy oceny klienta, druga – nieruchomości.

Jeśli dokumenty dochodowe są gotowe, stan prawny lokalu został sprawdzony, wkład własny jest udokumentowany, a terminy płatności uwzględniają czas potrzebny bankowi, ryzyko formalnych przestojów jest znacznie mniejsze.