UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

O tym, czy mamy do czynienia z umową o roboty budowlane, świadczy rezultat umowy. W uchwale Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 63/01) sąd stwierdził, że umowa o roboty budowlane jest odrębnym typem umowy nazwanej, niebędącym podtypem umowy o dzieło, choć się z niej wywodzi.

Podobnie wyrok Sądu Najwyższego z 25 marca 1998 r. (sygn. akt U II CKN 653/97), w którym sąd stwierdził: Zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego.

W umowie o roboty budowlane rezultatem musi być świadczenie będące wynikiem wykonania robót budowlanych, powstałe na skutek współdziałania zamawiającego i wykonawcy w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu tego świadczenia. Warunki wykonania i rezultat tego świadczenia muszą być każdorazowo określone w tej umowie.

W przypadku zawierania umów na podstawie przepisów ustawy Pzp – zamawiający jest tym, który określa warunki umowy w sprawie zamówienia publicznego i narzuca niejako konstrukcję umowy. Wykonawca ma dość ograniczone możliwości ingerencji na ostateczny kształt umowy, może jedynie wnioskować o wyjaśnienie jej treści lub wnosić środki ochrony prawnej na jej postanowienia niezgodne z Pzp, co w praktyce często prowadzi do nierówności stron w tak zawartej umowie w sprawie zamówienia publicznego.

Zgodnie z art. 139 ust. 1 Pzp do umów w sprawach zamówień publicznych stosuje się przepisy ustawy Kodeks cywilny, jeżeli przepisy Pzp nie stanowią inaczej. Pzp nie podaje żadnych definicji różnych rodzajów umów, a więc definicje z Kodeksu cywilnego mają bezpośrednie zastosowanie w zamówieniach publicznych. Chociaż trzeba wskazać na relację przepisów Pzp wobec przepisów Kodeksu cywilnego, te pierwsze są szczególne, a więc mogą „zmienić” przepisy kodeksu.

Na podstawie Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Powyższa zasada przejawia się zarówno w wyborze typu umowy, formy jej zawarcia, jak i swobodzie kształtowania treści umowy.

Artykuł 647 kc stanowi, iż przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Aby zdefiniować wolę stron w umowie o roboty budowlane, przyjmuje się, że konieczne jest porozumienie co najmniej w zakresie istotnych jej elementów. Uznaje się, że konieczny zakres konsensu powinien obejmować tzw. essentialia negotii: określenie stron, obowiązki stron, indywidualizację przedmiotu umowy (świadczenia). Niezbędne jest także opracowanie innych postanowień umowy, choćby tych, które wynikają z ustawy Pzp.

Wskazując na przepisy ustawy Pzp, wskazane jest przy opracowaniu umowy o roboty budowlane uregulowanie w szczególności:

1)      przedmiotu umowy o roboty budowlane, zwykle opracowany w formie załącznika – z uwzględnieniem wymagań art. 31 Pzp. W zależności od wyboru zamawiającego będzie to albo dokumentacja projektowa i specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót albo program funkcjonalno-użytkowy, jeżeli przedmiotem zamówienia są odpowiednio roboty budowlane albo zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych; istotne jest także, aby przedmiot zamówienia respektował wymagania co do opisu przedmiotu zamówienia określone w art. 29–30 Pzp;

2)      postanowienia co do czynności, które winny wykonywać osoby zatrudnione na umowę o pracę – z uwzględnieniem art. 29a i 36 ust. 2 pkt 8a Pzp;

3)      postanowienia co do obowiązku osobistego wykonania kluczowej części zamówienia – z uwzględnieniem art. 36a ust.2 Pzp, jeżeli był wymagany;

4)      postanowienia w zakresie podwykonawstwa – z poszanowaniem przepisów Pzp i kc - w szczególności dotyczy to art. 143a–d Pzp oraz jej art. 36b, 36ba;

5)      zaliczki, jeżeli są przewidziane, w tym sposób ich przyznawania i rozliczania – z uwzględnieniem przepisów art. 151a Pzp;

6)      zabezpieczenie należytego wykonania umowy, forma i termin wniesienia i zwrotu – z uwzględnieniem art. 148–151 Pzp;

7)      zmiany umowy – z uwzględnieniem art. 144 Pzp;

8)      odstąpienie od umowy – z uwzględnieniem art. 145 Pzp;

9)      rozwiązanie umowy – z uwzględnieniem art. 145a Pzp.

Należy też zwrócić uwagę na wymagane działania stron umowy związane z dochowaniem jakości robót, rodzaje i warunki odbiorów robót, warunki zakończenia umowy, określenie formy wynagrodzenia za wykonanie umowy, wartość umowy, warunki zmian wynagrodzenia, warunki waloryzacji wynagrodzenia lub indeksacji cen, jeżeli jest przewidziana, warunki i terminy płatności.

Istotne są także postanowienia w zakresie ubezpieczenia budowy, skutki naruszenia umowy, w tym rodzaje i wysokość kar umownych, odszkodowania z tytułu jej realizacji, ograniczenie odpowiedzialności do określonej kwoty, warunki gwarancji jakości, w tym okres gwarancji, wzór karty gwarancyjnej, okres i warunki rękojmi za wady – okres i warunki rękojmi, sposób rozstrzygania sporów, wskazanie sądu, który rozpatrywać będzie spory związane z umową – sąd powszechny albo zapis na wskazany sąd arbitrażowy;

Zamawiający, przygotowując projekt umowy o roboty budowlane, może skorzystać ze wzoru umowy opracowanej przez UZP: Wzór umowy w sprawie zamówienia publicznego na wykonanie robót budowlanych dotyczących obiektu liniowego w rozliczeniu kosztorysowym po jej aktualizacji do obowiązujących przepisów.

Patrz: Roboty budowlane.