KIO 680/22 WYROK dnia 29 marca 2022 r.

Sygn. akt: KIO 680/22 

WYROK 

z dnia 29 marca 2022 r. 

Krajowa Izba Odwoławcza   -   w składzie: 

Przewodniczący:      Andrzej Niwicki 

Protokolant:             Klaudia Kwadrans 

po  rozpatrzeniu  na rozprawie  dnia  24 marca  2022  r.  w  Warszawie   

odwołania wniesionego 

do  Prezesa  Kr

ajowej  Izby  Odwoławczej  w  dniu  10  marca  2022  r.  przez  wykonawcę  BBC 

BEST  BUILDING  CONSULTANTS  Sp.  z  o.o.  Sp.  k.,  Al.  Jerozolimskie  155/U3,  02-326 

Warszawa w 

postępowaniu prowadzonym przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego 

Motława Sp. z o.o., Szczygla 1, 80-742 Gdańsk   przy udziale wykonawcy S. Sp. z o.o., ul. 

Bieżanowska  46,  30-812  Kraków  zgłaszającego  swoje  przystąpienie  do  postępowania 

odwoławczego po stronie zamawiającego 

orzeka: 

1. oddala odwołanie. 

2.  kosztami  postępowania  obciąża  odwołującego  i  zalicza  w  poczet  kosztów  postępowania 

odwoławczego  kwotę  15  000  zł  00  gr  (słownie:  piętnaście  tysięcy  złotych  zero  groszy), 

uiszczoną  przez  BBC  BEST  BUILDING  CONSULTANTS  Sp.  z  o.o.  Sp.  k.  z  siedzibą  w 

Warszawie 

tytułem wpisu od odwołania, 

2.1.  zasądza  od  BBC  BEST  BUILDING  CONSULTANTS  Sp.  z  o.o.  Sp.  k.  z  siedzibą  w 

Warszawie  na  rzecz  Gmina 

Waśniów  kwotę  3 974  zł  95  gr  (słownie:  trzy  tysiące 

dziewięćset  siedemdziesiąt  cztery  złote  dziewięćdziesiąt  pięć  groszy)  tytułem  zwrotu 

uzasadnionych  k

osztów  wynagrodzenia  pełnomocnika  strony  i  kosztów  dojazdu  na 

posiedzenie . 

Stosownie do art. 579 ust. 1 i 580 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 września 2019 roku – Prawo 

zamówień publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1129 ze zm.), na niniejszy wyrok, w terminie 14 

dnia od dnia jego doręczenia, przysługuje skarga, za pośrednictwem Prezesa Krajowej Izby 

Odwoławczej, do Sądu Okręgowego w Warszawie. 

………………………………….. 

Sygn. akt KIO 680/22                  Uzasadnienie 

Zamawiający:    Towarzystwo  Budownictwa  Społecznego  Motława  Sp.  z  o.o.  w  Gdańsku 

prowadzi w 

trybie przetargu nieograniczonego postępowanie prowadzonego pn. Wykonanie 

kompletnej wielobranżowej dokumentacji   projektowokosztorysowej zabudowy kwartału ulic 

Reduta Wyskok, Kurza, Wróbla, Szczygla w Gdańsku, numer referencyjny: 10/DI/21/KŁ, Nr 

ogł. DUUE: 2022/S 003-004739  

Odwołujący: BBC Best Building Consultants Sp. z o. o. Sp. k. z/s w Warszawie wniósł dnia 

10 marca 2022 r. 

odwołanie od:  

czynności odrzucenia oferty Odwołującego na podstawie art. 224 ust. 6 ustawy Pzp 

przez  uznanie,  że  złożone  przez  Odwołującego  w  dniu  20  lutego  2022  r.  wyjaśnienia  w 

zakresie sposobu kalkulacji ceny wraz z dowodami nie uzasadniają podanej w ofercie ceny;  

czynności odrzuceniu oferty Odwołującego na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 8 ustawy 

Pzp  przez  uznanie,  że  zaoferowana  przez  niego  cena  oferty  nosi  znamiona  ceny  rażąco 

niskiej.  

Zamawiającemu zarzuca naruszenie przepisu:  

art. 224 ust. 6 

Pzp przez odrzucenie oferty Odwołującego w związku z uznaniem, że 

złożone  przez  Odwołującego  wyjaśnienia  w  zakresie  sposobu  kalkulacji  ceny  wraz  z 

dowodami nie uzasadniają podanej w ofercie ceny;  

art.  226  ust.  1  pkt  8  Pzp  przez  odrzucenie  oferty  Odwołującego  w  związku  z 

przyjęciem, zaoferowana przez niego cena oferty nosi znamiona ceny rażąco niskiej.  

W  związku  z  powyższym  wnosi  o  uwzględnienie  Odwołania  w  całości  i  nakazanie 

Zamawiającemu:  

unieważnienie czynności odrzucenia oferty Odwołującego;  

przystąpienie  do  ponownego  badania  i  oceny  ofert  z  uwzględnieniem  oferty 

Odwołującego.  

Odwołujący jest wykonawcą, którego oferta uplasowała się na pierwszym miejscu w rankingu 

ofert  pod  względem  kryteriów  oceny  ofert.  W  postępowaniu  oferty  złożyło  czterech  (4) 

wykonawców. Zamawiający oświadczył, że zamierza przeznaczyć na realizację zamówienia 

1.650.000 zł brutto. Rozkład cen poszczególnych ofert prezentował się następująco:  

     Cena brutto     S

tosunek do średniej                    Stosunek do budżetu  

Odwołujący             894,579.00      

APP ARCHITEKTURA 1,830,490.00          129%    

S. Sp. z o.o.       1,405,890.00   

Pas Projekt Sp. z o.o.  1,555,950.00   

Średnia         1,421,727.25,        Budżet         1,650,000.00             

O

ferta  Odwołującego  odbiegała  o  ponad  30%  od  budżetu  zatem  Zamawiający  wezwał 

Odwołującego  na  podstawie art.  224 ust.  1  pzp  do  złożenia wyjaśnień w  zakresie sposobu 

kalkulacji  ceny  oferty.    Odwołujący  złożył  20  lutego  2022  wyjaśnienia  z  dowodami  na 

poparcie 

przyjętych  wyliczeń.    Zamawiający  w  dniu  1  marca  2022  r.  poinformował  o 

odrzuceniu oferty Odwołującego na podstawie art. 224 ust. 6 i art. 226 ust. 1 pkt 8  Pzp - jako 

zawierającej cenę rażąco niską.  

Odwołujący wskazuje, że brak jest podstaw do takiej decyzji.  

II.  

Uzasadni

enie zarzutów odwołania  

Na gruncie obowiązujących przepisów prawa brak jest definicji ceny rażąco niskiej. Definicja 

ta może zostać wywiedziona z orzecznictwa.np. KIO 509/20,  KIO 1969/20. 

Odwołujący  wskazuje  ,  że  całość  argumentacji  Zamawiającego  opiera  się  na  jego 

założeniach.  Każdy z  podmiotów  w  sposób  dla niego właściwy  dokonał  oszacowania ryzyk 

kon

traktowych,  przeanalizował  dane  historyczne,  uwzględnił  oferty  handlowe  oraz  przyjął 

określony  zysk.  Takie  działanie  mieści  się  w  swobodzie  działalności  gospodarczej. 

Okoliczność,  że  podmioty,  czy  sam  Zamawiający,  inaczej  intepretuje  aspekty  związane  z 

wyk

onaniem  zamówienia  nie  oznacza,  że  istnieje  tylko  jeden  właściwy  wzorzec  kalkulacji 

ceny  oferty,  a  wszyscy  wykonawcy,  którzy  się  do  niego  nie  zastosowali  powinni  zostać 

wyeliminowani.  F

unkcjonuje  wiele  modeli  wyliczenia  kosztów  realizacji  zamówienia. 

Zamaw

iający  w  uzasadnieniu  odrzucenia  oferty  jako  argument  kwestionujący  zasadność 

przedstawionych przez Odwołującego dowodów w postaci referencji z innych zamówień oraz 

ofert  handlowych  podaje  fakt,  że  oferty  te  zostały  skierowane  rzekomo  do  innego 

wykonawcy:   

„W wyznaczonym przez Zamawiającego terminie (tj. do dnia 21.02.2022 r. do 

godz. 9

:00), Wykonawca w dniu 20.02.2022 r. Złożył pismo przewodnie z wyjaśnieniami oraz 

pismo zawierające klauzulę „Tajemnica przedsiębiorstwa”. Wyjaśnienia i złożone dowody: a/ 

R

eferencje  wystawione  przez  Państwowy  Zespół  Ludowy  Pieśni  i  Tańca  Mazowsze  z 

6.06.2017 r., 

b/ Izbę Administracji Skarbowej w Warszawie z 27.08.2018 r., 

c/ 

ofertę na wykonanie kompletnej wielobranżowej dokumentacji projektowo-kosztorysowej z 

1.02.2022  r.  Spart  Biuro  Projektowe, 

d/  ofertę  28.01.2022  r.  na  wykonanie  kompletnej 

dokumentacji  projektowej  TATAMI  ARCHITKCI  sp.  z  o.o.  sp.  k.  przy  czym  referencje  z 

2018 r. (b) dotyczyły innego wykonawcy tj. BBC Best Building Consultants Nadzory i 

Doradztwo  Budowlane  Ł.  Z.  (nie  dla  wykonawcy  w  niniejszym  postępowaniu)  analogicznie 

oferta  firmy  Spart  Biuro  Projektowe  (c)  nie  została  złożona  dla  Wykonawcy  w  niniejszym 

postępowaniu.” 

Zamawiający jednakże pomija fakt, że Ł. Z. prowadzący działalność gospodarczą BBC Best 

Building  Consultant  Nadzory  i  Doradztwo  Prawne  jest  osobą  wchodzą  w  skład  organów 

zarządzających  Odwołującego  i  finalnie  to  on  podejmuje  strategiczne  decyzje  w  spółce  – 

takie  jak  złożenie  oferty  w  postępowaniu,  dokonanie  wyceny  kosztów  wykonania 

zamówienia.  Pomiędzy  oboma  podmiotami,  a  także  spółką  BBC  Best  Building  Consultants 

Sp.  z  o.  o.  (komplementariuszem  Odwołującego)  zachodzą  ścisłe  powiązania  osobowe  i 

kapitałowe. Podmioty te należą do jednej grupy kapitałowej i są zarządzane przez te same 

osoby.  W  świetle  powyższego  pozyskane  przez Odwołującego  dane  –  tj.  dane  historyczne 

czy to oferty handlowe podwykonawców mogły stanowić podstawę dla dokonywania obliczeń 

ceny oferty. Brak jest podstaw do uznania, że pochodzą one od podmiotu zewnętrznego.   

Dalej  Zamawiający  wskazuje,  że Odwołujący  rzekomo nie uwzględnił  faktu,  że zamówienie 

jest  realizowane  pod  ochroną  konserwatorską,  a  złożone  przez  Odwołującego  wyjaśnienia 

nie są adekwatne do przedmiotu zamówienia. Zamawiający uznał, że cena jest rażąco niska 

biorąc pod uwagę zakres przedmiotu zamówienia, jego szczególnego charakteru z uwagi na 

objęcie obszaru prac projektowych jak i zabudowań ochroną konserwatorską. Na wykonawcy 

ciąży obowiązek wykazania, iż zaoferowana cena umożliwia należyte wykonanie przedmiotu 

umowy,  któremu  to  zadaniu  BBC  Best  Building  Consultants  sp.  z  o.  sp.  K  nie  sprostał. 

Zdecydowaną  większość  wyjaśnień  stanowią  rozważania  wykonawcy  mające  charakter 

czysto  teoretyczny  oderwany  od  zakresu 

przedmiotu  umowy  jak  również  od  treści 

obowiązującej  od  1  stycznia  2021  r.  ustawy  pzp.  Wykonawca  posługuje  się  pojęciami  i 

przepisami  z  nieobowiązującej  ustawy,  co  może  uzasadniać  przypuszczenie,  że  stosuje 

pewnego rodzaju szablon wyjaśnień. 

Powyższe  twierdzenia  wskazują,  że  Zamawiający  nie  przeanalizował  w  sposób 

wystarczający  wyjaśnień.  Odwołujący  kilkukrotnie  wskazuje,  że koszty  związane  z  ochroną 

konserwatorską zostały uwzględniono w treści tabeli Architektura. 

Zamawiający  wskazuje,  że:  Wykonawca  przedstawił  ogólne  zestawienie  wyceny  prac 

projektowych  dla  poszczególnych  branż  oraz  rezerwy  zestawiając  z  nimi  ofert 

zaproponowane  przez  podwykonawców  jak  wyżej  wskazano  jedna  z  ofert  nie  została 

złożona  Wykonawcy.  Zdecydowanie  zastanawiający  jest  zbieg  wartości  usług  w  obu 

ofertach, Wyłącznie w ocenie Wykonawcy czego Zamawiający nie podziela kosztorysy są nie 

tylko  realne  ale  nawet  ostrożne  w  stosunku  do  cen  zaproponowanych  przez 

podw

ykonawców,  Zakres  prac  ujęty  w  tabelach  nie  zawiera  materiałów  marketingowych, 

które  wprost  są  wymienione  w  Przedmiocie  Umowy.  Ponadto  porównanie  ich  z  bardzo 

ogólnymi ofertami  podwykonawców (nie znane jest  zapytanie  ofertowe) jest  nie miarodajne 

ze wz

ględu na brak wyceny nadzoru inwestorskiego, który winien stanowić co najmniej 10% 

wartości dokumentacji projektowej. 

Odwołujący wskazuje, że uzyskanie ofert handlowych od kontrahentów w tej samej dacie nie 

ma żadnego znaczenia w sprawie. Data dokumentów wynika z tego, że Odwołujący poprosił 

obu podwykonawców  o przedstawienie ofert  do określonej  daty,  Zamawiający  nie  powinien 

tylko z tego względu podważać treści dokumentów, Znacząca w sprawie jest bowiem treść 

oświadczenia znajdującego się w danej ofercie. 

Wskazania  wymaga,  że  wykonanie  materiałów  marketingowych  w  zakresie  określonym  w 

OPZ  nie  stanowi  czynnika  wpływającego  na  koszt  wykonania  zamówienia.  Zgodnie  z 

postanowieniami  pkt  IV.3SWZ  materiałami  marketingowymi  są  :  "wizualizacje 

projektowanego  zesp

ołu  zabudowy:    min.  2  widoki  z  lotu  ptaka  na  cały  zespół  budynków,  

min. 4 widoki na poszczególne budynki/pierzeje zabudowy. Wizualizacje należy przekazać w 

wersji  elektronicznej  w  rozdzielczości  300  dpi.  W  ramach  Przedmiotu  Zamówienia  należy 

wykonać  karty  mieszkań  dla  wszystkich  lokali.  Karta  lokalu  powinna  zawierać  /tu 

specyfikacja/.  

Odwołujący  ujął  wszystkie  wskazywane  przez  Zamawiającego  koszty  w  kalkulacji  swojej 

oferty.  Powyższe  wynika  wprost  z  treści  wyjaśnień,  np.:  ARCHITEKTURA  (w  tym  m.in.:  

jw.w.)   

Dalej  Zamawiający  odnosi  się  dowodów  w  postaci  danych  historycznych  przedstawionych 

przez  Odwołującego  jako  podstawy  przyjętej  kalkulacji:  -  Oferta  na  opracowanie 

wielobranżowej dokumentacji projektowej budowlano - wykonawczej i kosztorysowej wraz z 

nadzo

rem  autorskim  dla  zadania  inwestycyjnego  pn.  „Odrestaurowanie  Pałacyku  Karolin  i 

utworzenie  bazy  edukacyjnej  dla  prezentacji  i  promocji  folkloru

”  dotyczy  postępowania 

publicznego  znak:  projekt  -  3-

2016;  ogłoszenie  nr  369964-2016,  nie  potwierdza 

analogiczne

go  zakresu  przedmiotu  umowy,  jego  skomplikowania.  Samo  postępowanie 

odbyło  się  6  lat  temu,  nie  jest  potwierdzone,  że  Wykonawca  nie  działał  w  tamtym 

postępowaniu w szczególnie korzystnych dla niego warunkach, 

Odwołujący  wskazuje,  że  przedmiotowa  inwestycja  była  zbliżona  swoim  charakterem  i 

zakresem  do  niniejszego  zamówienia.  Oba  projekty  dotyczą  obiektów  objętych  nadzorem 

konserwatorskim

,  a  w  zakres  zadań  wykonawcy  wchodziło  wykonanie  kompleksowej 

dokumentacji, świadczenie nadzorów autorskich czy wykonanie materiałów marketingowych. 

Dokument  ten  stanowił  zatem  miarodajne  źródło  wiedzy  na  temat  kosztów  wykonania 

zamówienia, Zamawiający przy tym nie wskazuje różnic 

Odwołujący  pragnie  podkreślić,  że  branża  projektowa  w  przeciwieństwie  do  branży 

budowlanej 

nie  odnotowała  w  ostatnim  czasie  znaczącego  wzrostu  kosztów  świadczonych 

usług.  W  przypadku  tej  branży  głównym  kosztem  wykonania  zamówienia  jest  koszt 

korzystania  z  usług  zewnętrznych  oraz  koszt  zatrudnienia  projektantów.  Takie  koszty  jak 

koszty  utrzymania 

biura  czy  zarządu  są  kosztem  stałym,  finalnie  nie  wpływającym  na 

wysokość  oferowanej  ceny.  W  ocenie  Odwołującego  rosnąca  konkurencja  wymusza  na 

wykonawcach konieczność optymalizacji kosztów wykonania zamówienia oraz zmniejszania 

marż  na  poszczególnych  kontraktach.  Zmiana  cen  materiałów,  towarów  czy  paliwa  ma 

irrelewantny  wpływ  na  tę  branżę.  W  świetle  powyższego  dane  historyczne,  nawet  jeśli 

odnoszą się do inwestycji zrealizowanych w okresie kilku ostatnich lat – pozostają aktualne.   

Zamawiający  wskazuje  także,  że:    Oferta  na  Opracowanie  dokumentacji  projektowo-

kosztorysowej  wraz  z  WKI  budynku  Urzędu  Skarbowego  w  Grodzisku  Mazowieckim  i 

pełnienie  nadzoru  autorskiego  dotyczy  postępowania  publicznego.  Zgodnie  z  wyliczeniami 

wykonawcy  cena  oferty  stanowiła  38%  wartości  przeznaczonej  przez  zamawiającego.  Trzy 

oferty zawierały cenę zbliżoną mieszczącą się w granicach 340 tys.,   364 080 zł , pozostałe 

dwie  w  granicach  523475    -  553 

500  zł.  Wszystkie  w  cenie  niższej  o  30%  wartości 

zamówienia tj. kwoty 896 000 zł. W tym stanie rzeczy nie można uznać, że jest to przykład 

miarodajny dla niniejszego postępowania. Reasumując to, że zamawiający w przywołanych 

postępowaniach wybrał ofertę, która była niższa o co najmniej 30% ich wartości zamówienia 

nie  jest  regułą  i  nie  może  być  traktowane  jako  wyznacznik,  zależy  to  także  od  specyfiki  i 

złożoności projektowanego obiektu/ zabudowy oraz opracowań okołoprojektowych. Ważnym 

elementem  wpływającym  na  cenę  wielobranżowej  dokumentacji  projektowo-kosztorysowej 

jest  to,  czy  dokumentacja  jest  wykonywana  w  oparciu 

o  koncepcję  czy  koncepcja  jest  jej 

elementem,  będącym  podstawą  opracowania.  W  niniejszym  postępowaniu  występuje 

konieczność wykonania i uzgodnienia z PWKZ Opracowania Konserwatorskiego, czego ani 

referencje, ani oferty prz

edłożone przez wykonawcę nie obejmują   

Odwołujący,  iż  nie  ma  znaczenie  jakie  oferty  były  obok  pułapu  cenowego  na  inwestycji 

Urzędu  Skarbowego  w  Grodzisku.  Każdy  przetarg  "ściąga"  inną  ilość  oferentów. 

Kształtowanie  polityki  cenowej  każdego  z  oferentów  jest  również  elementem  zmiennym, 

gdyż każdy z oferentów może mniej lub bardziej być otwarty na lokalizacje i na konieczność 

bądź  nie  pozyskania  zlecenia.    Odwołujący  w  wyjaśnieniach  przywołał  przedmiotową 

realizację  dla  pokazania,  iż  z  powodzeniem  realizuje  zamówienia  z  odchyłem  od  budżetu 

Zamawiającego  przekraczającym  nawet  60%.  Pokazuje  to  również,  iż  zamawiający  często 

mylą  się  znacząco  w  oszacowaniach  budżetu  zamówienia.  Również  i  w  przedmiotowym 

przeszacowano 

wartość. 

Zamawiający  kwestionuje  również  sposób  kalkulacji  kosztów  wykonania  mapy  do  celów 

projektowych:  

  Wykonanie  kompletnej 

wielobranżowej  dokumentacji  projektowo-kosztorysowej  wymaga 

wykonania: 

1/ mapy do celów projektowych oraz badania geologiczne; 

Zamawiający na podstawie podpisanych umów z usługodawcami dla analogicznych usług, w 

okresie  2018 

–  2021  wskazuje  następujące  koszty:    Inwestycja  przy  ul.  Niecałej  obszar 

inwestycji ok. 1 450 m2 

Mapa  do  celów  projektowych  –  umowa  z  12.11.2019  r.      3 050  zł  brutto  Dokumentacja 

geologiczno-

inżynierska – umowa z 6.02.2020 r.   15 276,60 zł brutto (głębokie odwierty) 

Inwestycja przy ul. Człuchowskiej obszar ok. 6 000 m2 nie wliczając ulicy lokalne dla której 

należało wykonać mapę do celów projektowych – umowa z 8.04.2020 budynek 4 084,83 zł 

brutto 

Do celów projektowych umowa z 25.05.2020 sieci   4 305 zł brutto 

Dokumentacja geologiczno-

inżynierska umowa z 25.02.2020 r.   -  20 664,00 zł 

Odnosząc się do powyższego Odwołujący wskazuje, że Zamawiający nie informuje, z jakimi 

podmiotami  zostały  zawarte  przedmiotowe  umowy,  jak  również  jaki  był  zakres  powołanych 

umów.  Podmioty  wykonujące  tego  rodzaju  dokumenty  w  sposób  odmienny  kalkulują  koszt 

wykonania  map  dla  podmiotów  publicznych,  a  inaczej  wykonawcom,  z  którymi  łączy  ich 

relacja  biznesowa.  W  przypadku  drugie

go  wariantu  wykonawcy  ci  są  w  stanie  zaoferować 

atrakcyjne  warunki  współpracy  licząc  na  to,  że  projektant  zaangażuje  daną  firmę  przy 

wykonaniu  kolejnych  zamówień  publicznych.  Koszt  wykonania  zamówienia  przez 

poszczególnych  projektantów  też  będzie  różny  –  i  będzie  zależał  przede  wszystkim  od 

narzuconych marż czy zysku z realizacji tego zakresu zamówienia.   

Dodatkowo  wskazać  należy,  że  ustalenie,  że  dany  istotny  element  składowy  ceny  został 

rażąco zaniżony powinien być oceniony w stosunku do wyceny innych wykonawców  w tym 

samym  postępowaniu.  Okoliczność,  iż  w  innych  przetargach  bliżej  nieokreślona  grupa  firm 

zaoferowała wykonanie map  za  inną cenę nie ma znaczenia przy  ocenie realności  ceny  tu 

zaoferowanej. 

Przyjęcie  innego  stanowiska  dawałoby  inwestorom  możliwość  manipulacją 

wynikiem  postępowań  publicznych  poprzez  przyjmowanie  i  porównywanie  danych  z  takich 

projektów,  które  aktualnie  potwierdzają  przyjętą  przez  zamawiającego  koncepcję 

przeprowadzenia  i  udzielenia  zamówienia  konkretnemu  wykonawcy.  Art.  224  Pzp  nie 

pozostawi wątpliwości, że taka ocena powinna dotyczyć konkretnego postępowania.  

Dodatkowo  Zamawiający  jest  niekonsekwentny  w  przyjmowanych  stanowiskach.  Z 

jednej strony nie podziela możliwości wskazania danych historycznych jako źródła ustalenia 

kos

ztów  wykonania  zamówienia,  z  drugiej  jednak  strony  sam  takie  wyliczenia  i  ustalenia 

czyni.  

Dalej Zamawiający wskazuje, że:   2. Wielobranżowa koncepcja programowo przestrzenna 

zagospodarowania,  urządzenia  i  uzbrojenia  terenu  (opinie  techniczne,  inwentaryzacja 

elewacji,  opracowanie  konserwatorskie)  kwartału  ul.  Wróbla,  Szczygla,  Kurza  i  Reduta 

Wyskok 

– umowa z 24.06.2019 r.  -  141 450 zł 

Uzgodnienia, opinie.   

Uzgodnienia ppoż oraz sanitarne 3 000 zł dla każdego z budynków (6 

budynków  w  dwóch  zadaniach)  Oprócz  kompletnej  dokumentacji  projektowo  kosztorysowej 

przedmiot 

umowy  obejmuje  wykonanie  ocen  stanu  technicznego  istniejących  budynków, 

inwentaryzacji  architektonicznej  istniejących  budynków,  opracowanie  wstępne  oraz 

opracowania  konserwatorskie,  jak  widać  są  to  opracowania  specjalistyczne,  które  muszą 

zostać  wykonane  przez  specjalistów  z  zakresu  konstrukcji  jak  i  ochrony  zabytków  oraz  są 

kosztowne. Zakres tych opracowań jest rozbudowany. 

Regulamin  Honorarium  B

iur  Projektowych  publikowany  przez  Polską  Izbę  Architektów 

wskazuje podział wynagrodzenia pomiędzy poszczególnymi fazami prac projektowych.  

Etapy  prac  w  zakresie  świadczeń    podstawowych  /§  1/  ujętych  w  tabeli  6  §  16  zgodnie  z 

Zakresem  Prac  Architekta:  projekt  koncepcyjny        20%,  projekt  Budowlany    40%,  Projekt 

wykonawczy    40%,    razem 100 % 

Zatem  koncepcja  powinna  kosztować  do  20%  całości  prac  projektowych.  Przyjmując  20% 

wartości  prac  projektowych  dla  koncepcji,  w  powiązaniu  z  wielkościami  wskazanymi  przez 

Zamawiającego, przeprowadzić następujące wyliczenia: 141 450 PLN brutto / 20% = wartość 

c

ałości  prac  projektowych.  Zatem  zgodnie  tokiem  rozumowania  Zamawiającego:  wartość 

całości prac = 707 250 PLN brutto.  

O

ferta Odwołującego jest znacząco wyższa od powyższych wyliczeń. Idąc dalej standardem 

jest, 

że jeśli przetarg dotyczy jedynie prac koncepcyjnych to w porównaniu z przetargiem na 

wszystkie 

fazy projektowe cena za sama koncepcja jest znacząco wyższa niż cena koncepcji 

zawierającej się w całości prac projektowych zlecanych jednocześnie.  

Powoływanie  się  przez  Zamawiającego  jako  punkt  odniesienia  do  kwoty  141  450  PLN  jest 

niezasadne. Zamawiający nie wymagał wyjaśnień ceny w podziale na etapy projektów więc 

tym  bardziej  nie  jest  zasadna  analiza  ceny  przez  odejmowanie  od  ceny  ofertowej 

Odwołującego poszczególnych składników.   

Dodatkowo  dla  budynku  będącego  pod  ścisłą  opieką  konserwatora  zabytków  fazy  projektu 

takie jak projekt koncepcyjny, projekt budowlany i wykonawczy się przeplatają. Przykładem 

może  być  fakt,  że  do  konserwatora  zabytków  celem  uzyskania  zaleceń  konserwatorskich 

należy  przedstawić  projekt,  który  ma  w  wielu  miejscach  zaawansowanie  projektu 

Wykonawczego a tak naprawdę jest to faza projektu koncepcyjnego.  

Idąc  dalej,  Odwołujący  przedstawił  wycenę  wszystkich faz  projektu  w  wyjaśnieniach  z  dnia 

25 stycznia 2022 r. oraz przedstawił stosowne dowody w postaci ofert rynkowych.   

Odwołujący  wskazuje  również,  iż  wszelkiego  rodzaju  uzgodnienia  ppoż,  oceny  stanu 

technicznego,  inwentaryzacje,  opracowani

a  konserwatorskie  zostały  ujęte  w  cenie 

Odwołującego co udowodniono w wyjaśnieniach w następujących fragmentach wyjaśnień:  

ARCHITEKTURA 

/…/  KONSTRUKCJA /…/. 

Zamawiający  wskazuje,  że  Wykonawca,  Koszty  stałe  skalkulował  na  kwotę  31  300  zł 

netto/38 499,00 z

ł brutto i tak:1, Koszty ubezpieczenia; 1 500,00 zł netto - dla ubezpieczenia 

OC dla sumy gwarancyjnej kształtuje się w granicach 7 000,00 zł brutto. W związku z tym, że 

umowa  może  (prace  projektowe)  36  miesięcy  kwota  ta  odpowiednio  wzrasta.    2. 

Partycypacje w Kosztach najmu i utrzymania powierzchni bi

urowej dla projektantów: 6 000 zł 

W  związku  z  że umowa  może  trwać (prace  projektowe)  36  miesięcy  kwota  ta  odpowiednio 

wzrasta. Gdyby przyjąć, że jest to kwota przeznaczona na trzy lata staje się wtedy nierealna 

ponieważ najem biura na miesiąc wnosiłby 167,00 zł netto, 

Wykonanie  dokumentacji  projektowej  za: 

661 181,82 zł netto, 813 253,64 zł brutto. Koszty: 

115 000 zł (koncepcja) 36 600 zł (uzgodnienia) 31300 zł (koszty stałe) Razem: 182 900 zł 

Zamawia

jący  w  dniu  20.09.2018  r.  podpisał  umowę  na  wykonanie  wielobranżowej 

dokumentacji  projektowo-kosztorysowej  modernizacji  budynku  przy  ul,  Kurzej  15/16  w 

Gdańsku  wraz  z  uzyskaniem  pozwolenia  na  budowę  w  kwartale  będącym  terenem  do 

projektowania, na kwotę 131 610,00 zł brutto (budynek z 7 mieszkaniami o pum 361,7 m2) 

co daje 363,86 

zł/m2, co stanowi wartość rynkową usług. 

Odwołujący  realizuje  kilkadziesiąt  projektów  równocześnie  o  wartości  portfela  zleceń 

przekraczających  40  mln  PLN.  Zatem  koszt  1500,00  zł  jest  bardzo  zachowawczy  i 

wygórowany w zakresie kosztu polisy dla przedmiotowego projektu 

Kolejny zarzut Zamawiającego dotyczy kosztów najmu i utrzymania powierzchni biurowej dla 

projektantów.  W  tym  przypadku  również  Odwołujący  wskazuje,  że  nie  przedstawił  kosztów 

najmu biura tylko partycypacje w kosztach tego najm

u biura. Powyższe wiąże się z portfelem 

projektów wymienionym w punkcie powyżej. 

W  odniesieniu  do  przywołanego  średniego  kosztu  za  1m2  w  kwocie  108,18  zł  koszt  ten 

pozostaje  jak  najbardziej  realny  i 

rynkowy.  W  tym  miejscu  Odwołujący  przywołuje 

porównanie  rozpatrywanej  inwestycji  z  pracami  projektowymi  dla  kluczowego  zabytku  dla 

Miasta  Łodzi  przy  ulicy  Ogrodowej.  Natomiast  celem  porównania  kosztów  należy  podzielić 

wartość prac projektowych z oferty Odwołującego przez ilość m2 tj. 4421 m2. Zatem 894,579 

zł/4421m2 =  202,35 PLN brutto 

Zabytki zrealizowane przez BBC vs rozpatrywany projekt  

Ogrodowa Łódź 6572,2 m2 729 916 zł brutto 897 796 zł cena 1m2 111,06, brutto 136,61 

Inwestycja w Łodzi była inwestycją znacznie trudniejszą merytorycznie niż inwestycja objęta 

rozpatrywanym przetargiem. 

Koszt 1

m2 rozpatrywanej odwołaniem tj. 202,35 PLN brutto jest ponad 30% wyższy niż koszt 

projektowania na inwestycji w Łodzi 

Co  więcej  Odwołujący  posiada  w  swoim  portfolio  kolejne  projekty  budynków  zabytkowych, 

które również są zrealizowane poniżej kwoty 202,35 PLN brutto za 1 m2. Wskazał: 

 Rozpatrywany przetarg 

Śląski uniwersytet Medyczny            2026  283 690,00 zł  348 938,70 zł   140,02       172,23 

Dekerta 9 Żyrardów                        3800     450 000,oo zł 553 500,00 zł   118,42      145,66 

Zamawiający wskazuje także:  Wynagrodzenie pracowników podejście 2 - tabela nr 3 

Zgodnie  z  opisem  pod  tabelą,  założono,  że  branżowe  zespoły  zadaniowe  składają  się  z 

projektanta 

danej branży lub nawet kilku (jeśli zakres tego wymaga) oraz asystenta, Liczba 

dni  została  przyjęta  na  podstawie  doświadczenia  wykonawców  przy  realizacji  podobnych 

zadań.  Założono,  że  najbardziej  zaangażowane  będą  branże  architektoniczno-budowlana 

oraz  san

itarna,  elektryczna  i  konstrukcyjna,  gdzie  zintensyfikowano  największe  natężenie 

prac, 

W tabeli dla branż architektonicznej, konstrukcyjnej/ sanitarnej i elektrycznej przyjęto 1 715 

roboczodni. 

Mając na uwadze powyższe założenia każdego dnia przez osiem godzin pracuje projektant i 

asystent  zatem  w  tym  czasie  obaj  prz

epracują  27  440  r-g  (1  715  roboczodni  *  8  godzin  2 

pracowników). 

W  

tabeli dla branży drogowej i rezerw przyjęto 190 roboczodni, co przy zatrudnieniu jednego 

pracownika daje 1 520 r-g (190 roboczodni*8 godzin* 1 pracownik), 

łącznie wskazano pracę 

28 960 r.g, oraz całość kosztów: 502 920,00 zł, co daje nam wartość 1 r-g: 

7,37 zł, a nie jak wskazują Państwo w piśmie 33,00 zł 

Wartość 33 zł/ rbg może zostać wyliczona, ale zakładając, że przez 8 godzin pracuje jeden 

pracownik. 

jednocześnie  nie  widzimy  uzasadnienia  do  przyjęcia  w  wyjaśnieniach  rażąco 

niskiej ceny, do porównania stawki za umowną jednostkę nakładu pracy przy wycenach na 

podstawie ŚZWPP w roku 2019 skoro mamy już rok 2022 i stawka wynosi 22,35 z}. Ponadto 

umowna  jednostka  projektowa  nie  o

dnosząc  się  do  powyższego  Odwołujący  wskazuje,  że 

poczynione  przez  Zamawiającego  założenia  są  błędne  i  świadczą  o  nieznajomości  w 

wykonywaniu dokumentacji projektowej, 

P

roces  projektowy  nie  zakłada  jednoczesnego  i  równomiernego  zaangażowania 

projektantów  poszczególnych  branż.  W  pierwszej  fazie  projektowania  praca  w  głównej 

mierze  skupia  się  na  projekcie  architektonicznym  i  konstrukcyjnym,  który  następnie  jest 

uzupełniany  przez  projektantów  —  branżystów.  W  świetle  powyższego  nie  jest  prawdą,  że 

każdy  projektant  codziennie,  przez  cały  okres  etapu  projektowania,  będzie  pracował  8  h. 

Poszczególne osoby będą wykonywały swoje prace etapowo, zgodnie z planem wykonania 

projektu.  Zatem  przyjęte  przez  Zamawiającego  wyliczenia  są  błędne.  Praca  projektanta  to 

działania  o  charakterze  intelektualnym  i  nie  wymaga  codziennej  obecności  danego 

pracownika  w  siedzibie  Odwołującego  celem  świadczenia  pracy,  Zamawiający  myli  w  tym 

zakresie  usługę  projektową,  gdzie  codzienna  obecność  np.  kierownika  budowy,  jest 

wielokrotnie niezbędna. 

Powyższa kwestia została szczegółowo omówiona na str. 14 wyjaśnień z 20 lutego 2022 r.: 

"W  założeniu  branżowe  zespoły  zadaniowe  każdorazowo  składają  się  z  projektanta  danej 

branży lub nawet kilku (jeśli zakres tego wymaga) oraz asystenta. Liczba dni zaangażowania 

projektantów  poszczególnych  branż  została  przejęta  na  podstawie  doświadczenia 

wykonawców przy realizacji podobnych BBC Best Building Consultants Sp. z o.o. Sp. k. 15 

zadań.  Założono,  że  najbardziej  zaangażowane  będą  branże  architektoniczno-budowlana 

oraz  sanitarna,  elektryczna  i  konstrukcyjna,  gdzie  zidentyfikowano  największe  natężenie 

prac.  Zaangażowanie  pozostałych  zespołów  branżowych  jest  pochodną  szacowanej  ilości 

prac 

przypadających  na  tzw.  branże  towarzyszące.  Wykonawcy  podkreślają,  że  osoby 

wchodzące      w  skład  zespołów  zadaniowych  odpowiadają  wymaganiom  SIL4/Z  stawianym 

przed poszczególnymi stanowiskami. ” 

Zamawiający wskazuje, że:  Zgodnie Z Regulaminem Honorariów Architekta — opracowanie 

Komisji  ds.  Standardów przy  KRIA  dostępnym na stronie  www.izba  architektów.pl -  par  9 - 

Honorarium godzinowe tabela str. 8 wskazano stawki godzinowe; 

Za 

prace 

s

tandardowe  świadczone  przez  szefa  biura  architektonicznego  lub 

wysokokwalifikowanego  projektanta  320-600  PLN/godz 

Za  prace,  dla  których  świadczenia 

niezbędna  jest  wiedza  zawodowa  architekta  -  standardowo  świadczone  przez  architekta 

prowadzącego  projekt  160-300  PLN/godz      Za  prace,  dla  których  świadczenia  niezbędna 

Jest  wiedza  zawodowa  architekta  - 

standardowo  świadczone  przez  architekta  asystenta 

projektanta 120-260 PLN/godz 

Za prace, dla których świadczenia niezbędne są kwalifikacje 

kreślarza lub innego pracownika technicznego lub administracyjnego 80-200 PLN/godz 

Jak  widać  z  powyższej  tabeli,  stawki  za  roboczogodzinę  znacznie  różnią  się  od  umownej 

Jednostki  nakładu pracy  przy  wycenach  na  podstawie ŚZWPP  I  określają realne  stawki  na 

rynku. 

Odwołujący  wskazuje,  że  zakres  wezwania  Zamawiającego  obejmował  obowiązek 

wykazania,  że  wynagrodzenie  poszczególnych  pracowników  jest  zgodne  z  przepisami  o 

minimalnym  wynagrodzeniu  o  pracę  (do  czego  również  zobowiązuje  wykonawców  sama 

ustawa  Pzp):  Zgodnie  z  art.  224  ust.  3 

pzp  Państwa  wyjaśnienia  winny  dotyczyć  w 

szczególności: „zgodności /…/” 

Zamawiający  w  żadnym  miejscu  w  SWZ,  jak  również  w  treści  wezwania  do  złożenia 

wyjaśnień,  nie  określił  obowiązku  wykazania  prawidłowości  kalkulacji  w  zgodzie  z  ŚZWPP. 

Okoliczność,  iż  Zamawiający  bazuje  na  tego  rodzaju  dokumentach  jako  podstawie 

oszacowania  wartości  zamówienia  nie  powoduje,  że  wszyscy  wykonawcy  biorący  udział  w 

postępowaniu mają w ten sam sposób kalkulować koszty wykonania usługi w tym zakresie. 

Odwołujący  —  jak  wskazał  w  wyjaśnieniach  z  dnia  20  lutego  2022  r,  —  opierał  się  na 

podstawie  danych  posiadanych  z  innych  zamówień,  gdzie  zawierał  umowy  z  projektantami   

współpracującymi  z  Odwołującym  i  na  tej  podstawie  miał  możliwość  oszacowania 

roboczogodziny  ka

żdego  architekta.  Zamawiający  na  tym  etapie  postępowania  nie  posiada 

prawa  do  narzucania  wykonawcom  określania  kosztów  w  oparciu  o  konkretne  dane.  Jeśli 

taka była wola Zamawiającego to powinien ją jasno i wyraźnie wyartykułować w treści SWZ. 

Zamawiający wskazuje także, że: 

Szczegółowe  uwarunkowania  obiektywne  czynniki  które  wpłynęły  na  wysokość  

zaoferowane}  ceny    nie  potwierdzają  realizacji  podobnych  usług,  Jak  wykazano  wyżej 

do

kumentacja dotycząca Pałacyku w Karolinie była tylko wycinkiem w stosunku do zakresu 

przedmiotu 

zamówienia  dla  terenu  obejmującego  kwartał  ulic  Wróblą  Szczygla,  Reduta 

Wyskok i Kurza. 

Przedstawiona  przez  Państwa  oferta  nie  odpowiada  rynkowym  cenom  i  kosztom  realizacji 

przedmiotu   

zamówienia  (przedłożone  oferty  podwykonawców  nie  zawierały  kosztów 

pełnienia usługi nadzoru  inwestorskiego), 

Zamawiający nie podzielą stanowiska Wykonawcy, że widoczny Jest spadek cen w innych 

postępowaniach, Na chwilę obecną wzrosła płaca minimalna, trwa pandemia, rośnie inflacja 

oraz  odczuwalne  są  negatywne  Polskiego  Ładu,  Obecnie  mamy  rynek  pracownika  i 

widoczną jest tendencja wzrostu plac.  

Odnosząc  się  do  powyższego  Odwołujący  wskazuje,  że  przedstawione  wyjaśnienia 

nawiązują  i  wykazują  fakt  posiadanego  doświadczenia  w  realizacji  podobnych  zamówień 

(sam 

fakt, że Odwołujący spełnia warunki udziału w Postępowaniu już świadczy i potwierdza 

tę  okoliczność).  Jako  potwierdzenie  powyższego  Odwołujący  przedstawia  zestawienie 

zrealizowanych projektów, które zostały zrealizowane należycie a wartość prac projektowych 

była odchylona znacząco od budżetu zamawiających: 

Nazwa postepowania 

Budżet [brutto] 

Oferta BBC [brutto] 

Odchylenie od budżetu 

1 Wykonanie kompleksowej budowlanowykonawczej dokumentacji projektowokosztorysowej 

budowy  budynku  mieszkalnego  wielorodzinnego  z  garażem  podziemnym  wraz 

zagospodarowaniem terenu na działce ew. nr 2/5 obrębu 3-02Ol w dzielnicy Praga Południe 

Warszawy oraz pełnieniem nadzoru autorskiego w okresie realizacji robót wykonywanych na 

podstawie ww. dokumentacji. 

2  Dokumentacja  projektowo- 

kosztorysowa  Budowa  Śląskiego  Centrum  Inżynierskiego 

Wspomagania Medycyny i Sportu „Assist Med Sport Silesia” w Zabrzu - etap I  820 000  287 

3   Wykonanie  dokumentacji  projektowej (techniczno-kosztowej)  dla  zadania  inwestycyjnego 

pn.  Przebudowa  hali  magazynowo-

warsztatowej  Wydziału  Samochodów  i  Maszyn 

Roboczych 

Politechniki  Warszawskiej  na  Terenie  Południowym  PW  w  celu  dostosowania 

obiektu do potrzeb naukowowarsztatowych 200 000 

4    Opracowanie  dokumentacji  projektowo-

kosztorysowej  na  budowę  budynku  laboratorium 

badawczo rozwojowego i dydaktycznego infrastruktury i inżynierii wojskowej  - mikropoligon–

WAT  762 000 

5    Wykonanie  wielobran

żowej  zamiennej  dokumentacji  projektowej  wraz  z  usługą  pełnienia 

nadzoru autorskiego na „Przebudowę, nadbudowę i remont konserwatorski wraz ze zmianą 

sposobu użytkowania budynków przy Ogrodowej 24 Łódź.762 000 337 881 55,66% 

6  Opracowanie  koncepcji  archite

ktonicznej  oraz  wielobranżowej  dokumentacji  projektowo-

kosztor

ysowej  z  uzyskaniem  pozwolenia  na  budowę  i  nadzór  autorski  dla  zadania  pn. 

„Budowa budynku Sądu Rejonowego w Bełchatowie przy 1 175 401,00  476 

7  Wykonaniu  projektu  koncepcji  wielob

ranżowej,  projektu  budowlanego  i  projektu 

wykonawczego Innowac

yjnego Centrum Nauk Żywieniowych SGGW w Warszawie 

8  Wykonanie  dokumentacji  projektowej  adaptacji  pomieszczeń  budynku  wraz  aktualizacją 

dokumentacji  projektowej  ter

momodernizacji  budynku  starej  kotłowni  SUM,  nazwanej 

„Transformatorem”  dla  potrzeb  Zakładu  Adaptowanej  Aktywności  Fizycznej  i  Sportu 

Wydziału Nauk o Zdrowiu Śląskiego Uniwersytetu Medycznego w Katowicach  779  274,79

A

ngażowani  przez  Odwołującego  projektanci  pracują  za  wyższe  wynagrodzenie 

aniżeli minimalne. Jako wolne zawody nie pracują w oparciu o umowę o pracę (Zamawiający 

nie  określił  takiego  wymogu)  —  zatem  ta  okoliczność  nie  ma  znaczenia  w  sprawie. 

Odnosząc  się  kwestii  związanej  z  pandemią  Odwołujący,  jak  każdy  wykonawca,  otrzymał 

refundację  z  Polskiego  Funduszu  Rozwoju  S.A.  Jak  zostało  wskazane  już  powyżej  branża 

projektowa,  jak  każda  z  branż,  jest  uwarunkowana  szczególnymi  cechami,  które  pozwalają 

jej  na  unikni

ęcie  skutków  zmian  gospodarczych.  W  tym  przypadku  mamy  do  czynienia  z 

wytworem  pracy 

ludzkiej,  ich  knowhow  oraz  kreatywnością.  To  od  sposobu  zarządzania 

podwykonawcami  i  personelem  zależy  wysokość  oferowanej  ceny,  Zamawiający  przy  tym 

nie ustalił czy ceny oferowane przez konkurentów Odwołującego uwzględniały wskazywane 

przez Odwołującego  okoliczności  czy  też  w  głównej  mierze opierały  się na  wygenerowaniu 

jak  największego  zysku  z  realizacji  zamówienia.  Zamawiający  jako  pewne  przyjmuje 

okoliczności, które nie zostały przez niego w żaden sposób zweryfikowane. 

Wskazania wymaga, że Odwołujący jako jedyny podmiot biorący udział w Postępowaniu jest 

podmiotem  z  długą  historią  w  świadczeniu  tego  rodzaju  usług,  który  posiada  utrwalone 

standardy  współpracy  oraz  wypracowane  relacje  biznesowe.  Powyższe  okoliczności 

pozwalają  mu  na  uniknięcie  skutków  niekorzystnych  regulacji  prawnych  oraz  aktualnej 

sytuacji w kraju. Również aktualna wojna na Ukrainie pozostaje bez wpływu na prowadzoną 

przez Odwołującego działalność. Mając na względzie powyższe wnosi, jak na wstępie.  

Zamawiający: Towarzystwo  Budownictwa  Społecznego  Motława  Sp.  z  o.o.  w    Gdańsku,  w 

odpowiedzi na odwołanie wnosi o: 

Oddalenie Odwołania  jako  pozbawionego  podstaw  faktycznych  i  prawnych  wobec  uznania, 

że  cena  wskazana  w  ofercie  Odwołującego  jest  rażąco  niska  w  świetle  doświadczeń 

Zamawiającego  w    rewitalizacji  obiektów  pod  ochroną  konserwatorską  w  tym  koniecznego 

zakresu  prac  projektowych  i  wymagań  konserwatorskich,  w  szczególności  w  kontekście 

wyjaśnień i  dokumentów złożonych przez Odwołującego. 

Wskazał  na  zakres  zamówienia  dla  Zamierzenia  inwestycyjnego  obejmującego  zespół 

zabudowy  mieszkalnej  wielorodzinnej  i  usługowej  wraz  z  zagospodarowaniem  terenu  i 

infrastrukturą  techniczną  w  kwartale  ulic  Reduta  Wyskok,  Kurza,  Wrobla,  Szczygla  w 

Gdańsku. 

Wartość  zamówienia  ustalona  została  na  kwotę  1.650.000,00  zł  (brutto).  Wskazał  na  ceny 

złożonych  ofert  i  fakt,  że  wobec  spełnienie  przesłanek  z  art.  224  ust.  2  PZP  zażądał  od 

wykonawcy stosownych wyjaśnień i dokumentów.  

Zamawiający  dokonał  analizy  złożonych  przez  Wykonawcę  wyjaśnień  i  dokumentów  i 

wskaza

ł na własną ocenę i decyzję stanowiącą przedmiot zaskarżenia. 

Stwierdził,  że  nie  jest  zobowiązany  do  prowadzenia  we  własnym  zakresie  dodatkowych 

ustaleń  ponad  wyjaśnienia  i  dowody  zaoferowane  przez  Wykonawcę  tym  niemniej 

dodatkowo przeanalizował wskazane przez Wykonawcę dwie realizacje jak i zestawienia cen 

wskazanych przez Wykonawcę koniecznych do wykonania przedmiotu zamówienia.  

W 

niniejszej  sprawie  wyjaśnienia  wykonawcy    mają  charakter  ogólny,  nie  są  kompletne 

bowiem  nie  zawierają  wyodrębnionego  koszt  nadzoru  autorskiego  i  konserwatorskiego, 

kosztów  Opracowania  konserwatorskiego,  kosztów  materiałów    marketingowych,  a  podane 

zestawienie  kosztów  stałych  Tabela  nr  2  —  Koszty  stałe  nie  zostało  udokumentowane  i  w 

ocenie Zamawiającego odbiegają od cen rynkowych jak również podane przez  Wykonawcę 

koszty wynagrodzeń pracowników nie są miarodajne i rzetelnie wyliczone. Ponadto złożone 

przez  Wykonawcę  dowody  w  postaci  ofert  Spart  Studio  Projektowe,  jak  i  TATAMI 

ARCHITEKCI Sp. z o.o. Sp.k pkt. C i pkt. D wyżej wręcz potwierdzają, że zaoferowana przez 

Wykonawcę  cena  jest  poniżej  kosztów  wytworzenia  przedmiotu  zamówienia.  Z  kolei 

zaoferowane Referencje pkt. A i pkt. B wyżej odnoszą się do nieporównywalnych zakresem, 

stopniem  skomplikowania  przedmiotów    zamówienia  i  nie  są  dowodem  na  poparcie 

wysokości zaoferowanej ceny przez Wykonawcę. 

Dokumentacja  projektowo-

kosztorysowa  winna  zawierać  połączenie  istniejącej  zabudowy, 

nowego  budownict

wa  oraz  zapewnienie  potrzeb  mieszkańców  przez  wybudowanie  hal 

garażowych  pod  ziemią,  pod  projektowaną  zabudową  z  jednoczesnym  wykorzystaniem 

historycznej  tkanki  tj.  ścian  frontowych.  Zamierzenie  musi  być  zgodne  z  zapisami  planu 

zagospodarowania  przestrzenn

ego  oraz  uzyskać  zgodę  Pomorskiego  Wojewódzkiego 

Konserwatora Zabytków, przewidywać etapowanie prac. 

Aby  zrozumieć  jak  skomplikowane  jest  to  zadanie  należy  zapoznać  się  z  działaniami  jakie 

powinna  zawierać  dokumentacja  oddzielnie  dla  każdego  z  budynków  oraz  całościowo  dla 

całego  terenu  w  ramach  zagospodarowania  terenu.  Uwzględnić  trzeba  także,  że  kwartale 

należy zastosować zabudowę pierzejową i budynki zamieszkałe. 

Zamawiający  przewidział  w  SWZ  możliwość  odbycia  przez  wykonawcę  wizji  lokalnej. 

Szczegółowy opis zawarto w OPZ z załącznikami - Zał 7 do SWZ. ( tu Obraz przedstawiający 

obszar  do 

zainwestowania  oraz  położenie  istniejącej  zabudowy  oraz  jej  najbliższe 

sąsiedztwo) 

W  kolejności  zamawiający  przedstawił  szczegółowo  Zakres  prac  projektowych  dla 

poszczególnych  budynków  (obiektów):  Budynek  przy  Wróblej  20,  Budynki  przy  ul.  Wróbla 

—  Szczygla  21/22,  Budynki  przy  ul  Szczyglej  7-  8,  Budynek  przy  ul.  Szczyglej  IB,  

Teren  niezabudowany 

—  ul.  Szczygla  —  łącznik,  Teren  niezabudowany  —  ul.  Kurza  z 

uwzględnieniem konstrukcji sąsiednich budynków Kurza 9 i Kurza 14 

W  odpowiedzi  na  o

dwołanie,  zamawiający  odwołał  się  do  poszczególnych  punktów 

o

dwołania ze wskazaniem, iż brak jest części oznaczeń numerycznych punktów od pkt. 3 do 

pkt. 6. W zakresie pkt. 1 i pkt. 2, Zamawiający odniósł się powyżej. 

P

rzedstawione  przez  Zamawiającego  dokonano  w  oparciu  o  nakłady  na  dokumentację 

projektowo-

kosztorysową wskazane w „Projekcie Wielobranżowej koncepcji programowo  — 

przestrzennej zagospodarowania, urządzenia i uzbrojenia terenu” wykonanej przez podmiot 

trzeci (specjalistę w tym zakresie) na zlecenie Zamawiającego. Przedmiotowa koncepcja jest 

załącznikiem do OPZ — Załącznik Nr 7 do SWZ. Z kolei wskazanie konkretnych umów, cen 

czy  sposobu  wyliczeń  był  tylko odpowiedzią na wyjaśnienia Odwołującego  mówiącą  o tym, 

jakie opracowania należy uwzględnić  przy  realizacji  zamówienia i  ile mogą  one kosztować. 

Zamawiający  od  roku  2012  prowadzi  działania  rewitalizacyjne  na  Dolnym  Mieście,  gdzie 

znajduje  się  przedmiotowy  teren  inwestycyjny  i  wie  ile  opracowań  trzeba  wykonać  aby 

uzyskać  pozwolenie  na  budowę  oraz  jak  są  one  kosztowne.  W  przedmiotowym 

postępowaniu Zamawiający rzetelnie wyliczył koszty przedmiotu zamówienia uwzględniając, 

że prace projektowe mogą trwać 3 lata a nadzór kolejnych 5 lat. Potwierdzeniem  pośrednim 

prawidłowości, rzetelności ustalenia wartości zamówienia jest poziom cen ofert złożonych w  

niniejszym postępowaniu. 

Zamawiający  w  uzasadnieniu  odrzucenia  jego  oferty  z  Postępowania  jako  argument 

kwestionujący  zasadność  przedstawionych  przez  Odwołującego  dowodów  w  postaci 

referencji  z  innych  zamówień  oraz  ofert  handlowych  podaje  fakt,  że  te  oferty  zostały 

skierowane rzekomo do innego wykonawcy. 

Zamawiający  uznał,  że  cena  zaoferowana  przez  Wykonawcę  jest  rażąco  niska  biorąc  pod 

uwagę  zakres  przedmiotu  zamówienia,  jego  szczególnego  charakteru  z  uwagi  na  objęcie 

ob

szaru prac projektowych jak i zabudowań ochroną konserwatorską.  

Odwołujący  odnosi  się  tylko  do  uzyskania  uzgodnień  z  konserwatorem  Zabytków. 

Uzgodnienia u PWKZ nic nie kosztują jednakże wykonanie Opracowania konserwatorskiego 

objętego  przedmiotem  zamówienia  tak  i  to  całkiem  sporo,  ponieważ  jest  to  opracowanie 

specjalistyczne.  W  pkt  IV.1.3.  OPZ 

—  wskazano,  co  opracowanie  konserwatorskie  winno 

zawierać. 

W piśmie szczegółowo odniósł się do podniesionych zarzutów. 

Przystępujący:  S. sp. z o.o. ul. Bieżanowska 46, 30-812 Kraków wniósł o:  

a. 

odrzucenie w całości odwołania  

b. 

oddalenie  odwołania  w  zakresie  przyjętym  przez  Izbę  do  rozpoznania,  gdyż  zarzuty 

podniesione w odwołaniu oraz żądania Odwołującego są nieuzasadnione.  

Przedstawił  stan  faktyczny  sprawy  i  odnosząc  się  do  zarzutów  odwołania  wskazał,  co 

następuje. 

C

ena oferowana przez Odwołującego jest rażąco niska – nierealistyczna i niewiarygodna w 

porównaniu  do  cen  rynkowych  podobnych  zamówień  i  innych  ofert  złożonych  w  toku 

postępowania.  Porównanie  ofert    oraz  wyliczenia  Odwołującego  w  odwołaniu  wskazują,  iż 

cena Odwołującego jest nierealistyczna i niewiarygodna w porównaniu do innych ofert.  

Zamawiający  podczas  przygotowywania  postępowania  rzetelnie  oraz  realnie  ustalił  kwotę, 

którą  zamierza  przeznaczyć  na  realizację  zadana.    Przystępujący  składając  ofertę,  biorąc 

pod uwagę własne doświadczenie, oraz podmiotu na którego zasoby się powołuje, a także 

znając stałe koszty firmy, zatrudnionych pracowników, projektantów oraz koszty pozostałych 

opracowań i dokonując wnikliwej analizy wymagań zawartych w SWZ, OPZ oraz załączonej 

koncepcji wycenił w sposób rzetelny oraz niezaniżony realizację przedmiotu zamówienia.   

Z przytoczonych fragmentów pisma Zamawiającego o odrzuceniu oferty Odwołującego oraz 

pisma  Odw

ołującego  wynika,  iż  przedstawione  wyjaśnienia  mają  charakter  lakoniczny, 

niepełny  i  nie  mają  charakteru  wyczerpującego.    Zgodnie  z  przedstawioną  tabelą  nr  1 

kosztów  bezpośrednich  Odwołującego  całość  opracowania  branży  architektonicznej 

Odwołujący wycenił na kwotę 238 554,40 zł netto (293 421,91 brutto) - wraz z uzgodnieniami 

(w  organach  administracji  oraz  z  rzeczoznawcami,  materiałami  do  projektowania  (  mapy, 

warunki  techniczne  itp.)  dokumentacją  w  zakresie  ochrony  przeciwpożarowej.  Kwota  ta  w 

ocenie  Przys

tępującego  jest  stanowczo  za  niska  w  stosunku  do  nakładu  pracy,  czasu 

trwania  Umowy  oraz  kosztów  koniecznych  do  poniesienia  w  związku  z  przygotowywaniem 

dokumentacji projektowej.   

Zgodnie z SWZ należy wykonać zamówienie (opracować całość dokumentacji projektowej) w 

36 miesięcy od daty podpisania umowy).  Natomiast nadzór autorski ma być pełniony przez 

5  lat 

–  około  3  nadzory  w  miesiącu.  Jest  to  łącznie  180  nadzorów  –  przyjmując  kwotę 

przeznaczoną  na  nadzory  z  oferty  w  wysokości  81  325,36  zł,  (odejmując  nawet  40%  na 

nadzory  pozostałych  projektantów  pozostaje  kwota  48  795,22zł)  kwota  przeznaczona  na 

etap projektowania wynosi około 244 626,69 brutto.  

Odwołujący  wskazuje  na  wypracowane  relacje  biznesowe  i  atrakcyjne  warunki  współpracy 

nie  podając  żadnych  faktów  na  poparcie  swoich  tez  -  nazw  podmiotów  z  którymi 

współpracuje ani  wypracowanych warunków współpracy.  Postawiona przez Odwołującego 

teza odnośnie projektu koncepcyjnego, budowlanego i wykonawczego dla obiektu będącego 

pod ścisłą opieką konserwatora zabytków, iż fazy te się przeplatają jest błędna.  

Zamawiający  rozpatrzył  i  z  wymaganą  starannością  przeanalizował  ofertę  wraz  z 

wyjaśnieniem Odwołującego.  

Odwołujący  w  odwołaniu  wskazuje,  iż  Zamawiający  zażądał  przedstawienia  dowodów  iż 

cena  nie  jest  rażąco  niska  m.in.  zgodnie  z  art.  224  ust.3  pkt  4  i  6.  Odwołujący  nie  podał 

faktów w odwołaniu, czy załączył dowody i wyjaśnienia dotyczące wspomnianych przepisów.  

Odwołujący  powołuje  się  na  szereg  zrealizowanych  dokumentacji  projektowych,  lecz  nie 

podaje  pełnych  faktów  dotyczących  zrealizowanych  usług  –  czy  usługi  te  zostały 

zrealizowane  w  terminach  i  zgodnie  z  wymaganiami  Zamawiających,  w  których  latach  były 

realizowane  usługi,  jakie  warunki  należało  spełnić  by  startować  w  wymienionych 

przetargach,  jaki  był  zakres  dokumentacji  projektowych  –  powierzchnie,  funkcje,  stopień 

skomplikowania zadania, opracowania dodatkowe. Bez tych informacji przywołane usługi nie 

wnoszą nic do prowadzonego postępowania.  

Przystępujący  ma  obawy  czy  Odwołujący  będzie  w  stanie  wykonać  usługę  zgodnie  z 

warunkami określonymi w SWZ i OPZ.  

Krajowa  Izba  Odwoławcza  uwzględniając  dokumentację  postępowania  o  udzielenie 

zamówienia publicznego, jak również biorąc pod uwagę stanowiska stron i uczestnika 

przedstawione  w  pismach,  jak  też  podczas  rozprawy,  stwierdziła,  iż  odwołanie  w 

zakresie rozpoznawanych zarzutów nie zasługuje na uwzględnienie. 

Brak  jest  podstaw  faktycznych  i  prawnych  odrzucenia  odwołania,  o  co  wnioskuje 

przystępujący; wnioskodawca nie wskazał żadnej okoliczności potwierdzających zasadność 

takiego wniosku, Izba nie 

stwierdziła także takiej okoliczności z urzędu.  

Należy  przypomnieć,  że  przedmiot  zamówienia  obejmuje  wykonanie  kompletnej 

dokumentacji  projektowo  kosztorysowej  wraz  z  koniecznymi  uzgodnieniami  dla  zespołu 

budynków  (  8  budynków)  o  łącznej  powierzchni  użytkowej  5389,4m2  oraz  powierzchnią 

garażu  podziemnego  1970,94m2.    Część  budynków  jest  istniejąca,  przeznaczona  do 

przebudowy,  (budynek  A,  B)  część  do  wyburzenia  i  odtworzenia  (  budynek  C,  D,  F), 

nowoprojektowane  (  budynek  E,  G,  H).   

Zgodnie  z  SWZ  oraz  OPZ  wraz  z  załącznikami 

graficznymi przedmiot zamówienia obejmuje między innymi: ocenę stanu technicznego oraz 

inwentaryzacja  architektoniczną,  opracowanie  wstępne,  opracowanie  konserwatorskie, 

projekty  budowlane,  w  skład  których  wchodzą  projekty  zagospodarowania  terenu,  projekty 

architektoniczno-budowlane,  projekty  techniczne,  projek

ty  wykonawcze,  przedmiary  robót, 

kosztorysy  inwestorskie,  STWiORB,  uzyskanie  ostatecznych  decyzji  PWKZ  oraz 

ostatecznych  pozwoleń  na  budowę,  Wykonanie  materiałów  marketingowych  obejmujących 

Karty mieszkań oraz Wizualizacje osiedla, nadzory autorskie oraz konserwatorskie.  Termin 

realizacji Umowy 

– maksymalnie 36 miesięcy od daty zawarcia Umowy ( prace projektowe) 

oraz  nadzory  autorskie  -  5  lat  od 

daty  zawiadomienia  Wykonawcy  przez  Zamawiającego  o 

potrzebie wykonania w/w czynności.  

Złożoność  przedmiotu  zamówienia,  który  w  istocie  dotyczy  szeregu  różnych  obiektów  i 

dodatkowych  czynności  niewykonywanych  w  typowych  pracach  projektowych,  w  tym  przy 

ob

iektach  objętych  ochroną  konserwatorską,  w  kwartale  ulic  czyni    go  w  rzeczywistości 

wyjątkowym  i  trudnym  do  porównania  z  innymi  realizacjami  jedno  obiektowymi.  W 

konsekwencji 

przyjęcie  w  wyjaśnieniach  metody  porównania  innych  prac,  nie  może  być 

uznane z wy

starczające z uwagi na zakres skomplikowania. Potwierdzeniem złożoności jest 

także przewidywany, oparty na doświadczeniu zamawiającego, planowany stosunkowo długi 

czas realizacji zamówienia podstawowego oraz założonego nadzoru autorskiego.  

Izba nie kwesti

onuje poprawności przedstawionych w wyjaśnieniach odwołującego informacji 

o  wcześniejszych  realizacjach,  w  tym  także  kwestionowanych  przez  zamawiającego  prac 

jako  realizowanych  przez  formalnie  podmiot  trzeci  (powiązany  kapitałowo,  osobowo  lub 

historycznie)

,  co  nie  zmienia  oceny  co  do  szczególnego  charakteru  prac  będących 

przedmiotem zamówienia.  

W  ocenie  składu  orzekającego  odwołujący  nie  obalił  ustawowego  domniemania 

zaoferowania  ceny  rażąco  niskiej  w  niniejszym  postępowaniu.  Na  ocenie  tej  zaważyła 

znajomo

ść  z  urzędu  faktu  względnej  stabilności  rynku  usług  architektonicznych  i  szerzej 

projektowych, 

na  którą  to  okoliczność  wskazuje  także  odwołujący.  Przy  takiej  konkluzji 

uzasadnione  jest  stwierdzenie,  wobec  znaczącej  odrębności  ceny  zaoferowanej  przez 

odwołującego  w  stosunku  do  wszystkich  pozostałych  zaoferowanych  w  postępowaniu,  że 

cena ta nie jest realna dla 

opisanych w dokumentacji postępowania (opz) zadań wobec ich 

złożoności i wielości. W szczególności istotne jest przypomnienie, jak wyżej, zakresu i liczby 

obiektów  w  kwartale  ulic,  powierzchni  realizacji,  niestandardowych  oczekiwań 

zamawiającego,  skomplikowanych  warunków  geotechnicznych,  wielości  wymaganych 

uzgodnień administracyjnych, w tym konserwatorskich. 

W  takim  stanie  rzeczy  Izba  uznała,  że  zamawiający  nie  naruszył  przepisów  ustawy 

podejmując zaskarżoną odwołaniem decyzję. 

W świetle powyższego, ponawiając stwierdzenie o zasadności czynności zamawiającego w 

postępowaniu, orzeczono, jak w sentencji.  

O kosztach postępowania orzeczono stosownie do wyniku sprawy na podstawie art. 

575 ustawy 

z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 

1129  ze  zm.)    oraz  §  8  ust.  2  pkt  1  rozporządzenia  Prezesa  Rady  Ministrów  z  dnia  30 

grudnia  2020  r.  w  sprawie  szczegółowych  rodzajów  kosztów  postępowania  odwoławczego, 

ich  rozliczania  oraz  wysokości  i  sposobu  pobierania  wpisu  wysokości  wpisu  od  odwołania 

(Dz. U. poz. 2437). 

Przewodniczący:  ……………………..